Nuove regole per le locazioni brevi nella Legge di Bilancio 2026

Tra le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 c’è un cambiamento significativo per chi concede in affitto immobili a uso turistico o con contratti di locazione breve: a partire dal 1° gennaio 2026, chi destina più di due appartamenti a questo tipo di attività sarà considerato imprenditore.

L’intervento legislativo ha modificato l’art. 4 del D.L. 50/2017, introducendo una presunzione oggettiva di imprenditorialità. In sostanza, superata la soglia dei due immobili, non sarà più possibile dimostrare che l’attività è occasionale o non organizzata.

Cosa cambia dal 2026

Fino al 2025, si potevano destinare fino a quattro immobili a locazioni brevi mantenendo il regime fiscale dei redditi fondiari o del reddito diverso. Dal 2026, chi concede in locazione più di due immobili sarà automaticamente considerato un imprenditore.

In questo caso sarà obbligatorio:

• Aprire una partita IVA
• Assoggettarsi a un regime fiscale imprenditoriale
• Rispettare gli obblighi contabili e dichiarativi previsti per le imprese
• Rinunciare alla cedolare secca, che non sarà più applicabile

Si tratta di una presunzione legale assoluta, non contestabile neanche in presenza di elementi che, fino ad ora, avrebbero escluso l’attività d’impresa (come la mancanza di organizzazione o la sporadicità dell’attività).

Chi è coinvolto

La misura impatterà su tutti coloro che:

• Possiedono più di due immobili e li affittano per brevi periodi
• Gestiscono locazioni tramite piattaforme come Airbnb o Booking
• Fino ad ora hanno beneficiato della cedolare secca su più unità

Attenzione: anche in caso di gestione diretta, senza agenzie o intermediari, sarà considerata attività imprenditoriale se si superano due immobili.

Cosa fare ora

Chi possiede più di due immobili destinati alla locazione breve dovrà riorganizzarsi per tempo, valutando con il proprio commercialista l’apertura della partita IVA e la scelta del regime contabile più adatto. In alternativa, sarà necessario ridurre il numero di immobili locati per restare sotto la soglia.

Il cambiamento si applicherà a partire dal 1° gennaio 2026, ma è importante pianificare già nel 2025 per evitare sorprese.

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